您好,欢迎来到 彭斌 律师个人网站! 设为首页 | 加入收藏

广州劳动争议律师彭斌

联系我们

律师姓名:彭斌
业务手机:13265013278
其他电话:13229976686
电子邮箱:403927063@qq.com
执业证号:14401201120929037
所属律所:广东南日律师事务所
所属地区:广东- 广州
联系地址:广州市广州大道中289号,南方报社主楼六楼

您当前的位置:彭斌律师 >> 律师文集  >> 王某生、严某诉君华集团有限公司购房合同一案的代理词

律师文集

王某生、严某诉君华集团有限公司购房合同一案的代理词

来源:广州劳动争议律师 网址:http://ldlspb.lvfaw.com 时间:2015-08-03 09:36:31

 

(2015)穗番法民三初字第631号

尊敬的法官:

本律师就王某生、严某诉君华集团有限公司房屋认购协议纠纷一案,作为代理原告王某生、严某的代理人,本律师详细了解本案经过及事实证据,并于2015年7月31日参加了本案庭审,对本案的事实证据、法律依据有了进一步明确,本人认为本案被告君华集团有限公司应该将原告支付给被告的伍万元定金全额退还,并赔偿原告损失。理由如下:

一、案情经过

原告于2014年3月2日与被告签订房屋认购协议,并按约定缴纳了预购定金5万元,同时约定于3月7日前签订正式房屋买卖合同,并办理首期房款交付,原告与2014年3月7日前向被告出示相关材料,欲与被告签订正式房屋买卖合同时,被告认为原告的社保缴纳记录中有补缴记录,不符合广州市房管局的限购政策,无法办理过户,因此不予签订房屋买卖合同,同时告知原告,如果能够拿出符合限购政策的证明被告还是可以考虑再签订正式房屋买卖合同,之后原告到社保缴纳单位,社保局等部门开具证明并再次前往被告售楼处,被告认为原告的社保缴纳清单中仍然有补缴记录,因此不再与原告签订房屋买卖合同,并称由于被告此前告知原告应事先了解广州市的限购政策,而原告事先没有了解限购政策导致无法签订房屋买卖合同,责任在于原告,因此被告不予退还定金。之后原告多次要求与被告签订房屋买卖合同或者退还预购定金,并提交书面的退订申请,但是被告都不予理睬。

二、被告虚构事实,法庭答辩自相矛盾

矛盾1,自称已告知原告有关限购政策,却不知具体限购政策名称和内容

庭审时被告声称由于原告社保缴纳不符合广州市的限购政策,未能签订买卖合同是由于原告自己的原因,且其在签订认购协议时告知了原告有关限购政策,但是,原告在庭上却不知道是什么限购政策,更说不出原告违反了什么条款,这说明被告并没有履行对原告相关政策的明确告知义务。

本案中的认购协议主要是由于被告误导原告或者没有释明相关政策的情况下,使得原告在不了解真相的情况下产生了购房意向,尽管原告在签订认购协议时不清楚自己的社保缴纳有补收记录,也不知道补收社保对购房是否有影响,但事实上,原告的社保缴纳情况并未违反广州市的限购政策。

矛盾2,先说原告社保清单有补缴记录,又说补收就等同补缴

被告称原告与被告协商签订正式购房合同时出示的社保缴纳清单有补缴记录,因此,不符合广州是的房屋限购政策。当原告出示社保清单的的原件(与原告立案时提交的复印件完全一致)给法庭时,被告再次强调原告的社保缴纳清单上有补缴记录,原告再次质问被告究竟那一份证据上有补缴记录,被告竟然将补收记录等同于补缴记录。

上述事实说明被告一直不清楚广州市有关房屋限购政策的具体规定,也说明被告所称的关于没收原告定金的理由是源于被告对广州市限购政策的无知和误读,并在此错误理解的基础上断定原告社保缴纳情况不符合广州市房屋限购政策,并拒绝与原告签订正式的房屋买卖合同,且强行没收原告所缴纳的定金。

矛盾3,先肯定补收就是补缴的意思,又说是口误将补收说成补缴

在法庭调查阶段,被告称原告因社保缴纳原因,违反广州市限购政策,当原告向法庭及被告解释有关社保缴纳中存在补收与补缴区别的时候,被告又称原告的社保缴纳情况可能符合广州市的限购政策。

在证据质证环节,原告向被告明示没有社保补缴记录仅有补收记录时,被告还反问原告“补收跟补缴不是同样的意思吗?”然而,在辩论环节,被告又谎称其对社保缴纳事实的认定是因为口误而将补收说成补缴。

矛盾4,承认双方签订了认购协议,又说与原告协商的是不相干第三方

对于原告与被告的业务员电话联系解决认购书的问题录音,被告认为属于原告与不相干的第三方协商的内容,与其无关。

我们认为,如果被告认为与我方协商的业务员是不相干的第三方,要么被告申请传唤当时的代理商出庭作证,要么举报有人冒充业务员诈骗,或者直接认定涉案的认购合同无效,并直接退还定金。

矛盾5,伪造证据,自证履行告知义务

被告向法庭出示的补充证据清单“挞定通知书”及“EMS快递单”明显造假,试图以伪造的证据、掩盖真相,欺骗法庭。首先,原告一直在跟被告积极沟通,原告两个号码从来没有关停,被告称原告电话无法接通不符常理,显然是虚构事实。其次,被告提交的快递单可以看出,该退件没有退件邮戳的批件,没有邮递查询单,伪造痕迹非常明显。再次,被告也承认,事实上在此之前被告已经口头通知原告有关社保不符合限购政策的事情,原告也在积极办理社保缴纳的相关证明,按理,被告没有必要邮寄挞定通知书,即使邮寄告知也没有任何意义。

矛盾6,先是以限购政策作为抗辩理由,后又以首期付款延迟为理由

庭审期间,被告感觉以社保和限购政策作为抗辩理由已经无法成立,于是改变抗辩理由,说原告没有按照协议约定交付购房首期款。

我们认为,既然被告认为原告的社保缴纳情况不符合广州市的限购政策,怎么还有理由要求原告再缴纳首期款?何况缴纳购房首期款与签订房屋买卖合同本来就是同时进行,并不存在孰先孰后的问题。原告本来就是按照约定与3月7号前前往被告处协商签订正式房屋买卖合同并缴纳首期款,后因被告称原告社保缴纳不符合广州市限购政策而不与原告签合同,也没有办理首期款交付手续。

矛盾7,原告称其咨询过有关部门和有关政策,却不知道应该向那个部门咨询

被告称其咨询过广州市房管局有关限购政策与社保缴纳关系的问题。我们认为,由于制定限购补充条款的机构是广州市人民政府,而不是房管局,因此,从制定政策的部门或者主体来说,对该政策如有疑议,也应该咨询广州市人民政府,从社保缴纳专业部门属性看,最有权威判断社保缴纳是否符合政策的应该是社保局,而不是房管局。而事实上,我们到社保局咨询的情况是我们的社保是符合广州市房屋限购政策的。

三,即便原告没有按照认购协议约定的时间缴纳首期付款,原告也不构成违约

我们认为,即便原告没有按照认购协议时间缴纳首期款,也是由于被告无知、误读广州市限购政策,并要求原告再次出示社保缴纳符合政策的证据或者证明,并事实上达成了延迟举证和延期缴纳首期付款的约定。然而,当原告拿到有关部门的社保缴纳证明时,被告又不与原告签订正式的房屋买卖合同,而是告知原告违约,并很快就将涉案房屋销售。

四、有关限购政策的规定

2011年2月24日,根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)和《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》(穗府办〔2011〕3号),广州市国土资源和房屋管理局发布《广州市国土资源和房屋管理局关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》,发布文号:穗国房字[2011]156号,第一条,对在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女,下同)、能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房,下同);……

2013年11月19日,根据《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》(穗府办〔2013〕44号)的规定,发布《关于继续严格执行限购政策的通知》第一条规定,从11月18日(不含)起,对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

对于非本市户籍居民家庭限购的内容,两个《通知》的主要变化是将“2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明”改为“提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明”

从原告提交的社保缴纳清单,可以看出,原告社保缴纳清单显示有补收记录,说明原告是连续缴纳了3年以上社保,没有中断任何一个月份,不存在被告所说的补缴情况,原告并未违反广州市的限购政策。

五、被告扣留或者没收原告定金没有法律和事实依据

(一)被告没收定金不符合担保法的规定

按照合同及担保法基本原理,定金合同属于从合同,定金是为了担保主合同中约定事项的履行或者实现,房屋买卖关系中的定金合同本从属于房屋买卖合同,该定金设置的目的是为了担保房屋买卖合同中约定事项的履行或者实现。从性质上讲,以购买意向为基础的认购协议仅仅是房屋买卖的预约,而不是作为担保对象的主合同(即房屋买卖合同本身),根据合同的基本诚信原则,被告不能以认购协议作为强迫原告购房的依据。

根据《最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释》第一百一十八条规定:“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。

由于房屋买卖合同不存在,那么定金担保的事项也就不存在,没有被担保事项,该定金理应退回给原告。

(二)未能签订房屋买卖合同不是原告的过错,被告应依法退回定金

如上所述,原告没有违反广州市有关房屋限购的政策,相反,被告对广州市的房屋限购政策无知和误解,被告在签订认购协议的时候没有依据诚信原则向原告释明有关限购政策,之后在被告自己对限购政策无知且误读的情况下拒不履行签订正式房屋买卖合同的义务,还强行没收原告缴纳的定金。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释》〔2003〕7号,第四条:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”。

    综上所述,由于房产开发商和专业房屋买卖中介违反合同诚信原则,,未将对合同有重大影响的事项向原告释明,且在被告对限购政策无知又误读的情况下,拒绝履行签订房屋买卖合同义务,之后在没有告知原告的情况下将涉案房屋再次出售,被告的行为明显违约,被告完全没有理由和权利没收原告定金,请法院依法判令被告返还原告所缴纳的定金并弥补利息损失。

此致

番禺区人民法院

原告,王某生,严某

代理人,广东南日律师事务所

彭斌 律师 13265013278

二〇一五年八月二日